5kj完是吞了还是吐了知乎，kj是不是很恶心月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司(sī)市(shì)值在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排(pái)名最高(gāo)的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时(shí)代，而目前(qián)居(jū)民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到(dào)股票(piào)投资(zī)，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于(yú)这样的(de)认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的(de)基(jī)本面来(lái)看，上实发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司拿地结(jié)算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流kj完是吞了还是吐了知乎，kj是不是很恶心通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季(jì)公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获(huò)取低(dī)成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的(de)融资(zī)成本(běn)不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当kj完是吞了还是吐了知乎，kj是不是很恶心前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出(chū)清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的(de)维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席(xí)研究官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观(guān)察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确(què)定性。其实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等(děng)极个(gè)别城(chéng)市四(sì)月环(huán)比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的(de)情况。而(ér)现在五月的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的(de)去库(kù)存压力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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