5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季(jì)报统计(jì)，龙头与地(dì)方国(guó)企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票(piào)市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首次回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持(chí)有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科(kē)A排在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的(de)行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的(de)需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势(shì)头向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第(dì)分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例三个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性(xìng)地(dì)产公(gōng)司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低(dī)成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系(xì)等问(wèn)题(tí)，市场(chǎng)对民(mín)营房开企(qǐ)业(yè)的资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央(yāng)国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中枢(s分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例hū)的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一(yī)些(xiē)不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别(bié)城市四月(yuè)环(huán)比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游(yóu)产业链的(de)复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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