文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋自爱是什么意思如何做到自爱，女生不自爱是什么意思(wū)质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的(de)本质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的(de)专项研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，自爱是什么意思如何做到自爱，女生不自爱是什么意思设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的(de)需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄(xióng)厚的(de)资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花(huā)制度的(de)监管，即(jí)要求开(kāi)发商在(zài)预(yù)售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开(kāi)设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化(huà)机制，且(qiě)银行(xíng)的(de)责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持(chí)国内房地(dì)产市场改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要(yào)一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而(ér)言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)稳步(bù)发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带动产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合(hé)同关(guān)系，如果开发(fā)商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不能(néng)还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国(guó)并没有统一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房(fáng)地产大开发时(shí)代(dài)的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或(huò)预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或(huò)第三方(fāng)验收(shōu)合格并(bìng)提(tí)供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期(qī)房定金一(yī)定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责(zé)任与损(sǔn)失(shī)。而开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建设过(guò)程(chéng)中的资(zī)金(jīn)全(quán)部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付(fù)公(gōng)证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部(bù)完(wán)工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多(duō)次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一(yī)定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确(què)认无(wú)误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商(shāng)出(chū)现(xiàn)财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资(zī)金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全(quán)自爱是什么意思如何做到自爱，女生不自爱是什么意思措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向(xiàng)金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。

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