饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联(lián)合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近(jìn)年(nián)来(lái)，部分房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构存在利用(yòng)房源客源(yuán)优势(shì)收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析(xī)师张大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成(chéng)交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开(kāi)发商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房(fáng)交易成本(běn)较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信息不(bù)对(duì)称(chēng)等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造(zào)成(chéng)额外的负担(dān)，而(ér)且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标(biāo)价(jià)。

　　对(duì)于二手房(fáng)市(shì)场交易过(guò)程中存在(zài)的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务(wù)在(zài)内的相关市场(chǎng)交易行为及(jí)其主体(tǐ)进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历(lì)来对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门(mén)主要监管的(de)重点，将是对(duì)房地产经纪服(fú)务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定价。引导由交易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的(de)最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关(guān)于房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经交易各(gè)方(fāng)协商同(tóng)意(yì)，可在规定对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当(dāng)前(qián)北京二(èr)手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的(de)精神，北(běi)京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服务(wù)收费多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在(zài)服(fú)务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而(ér)房地产经纪服(对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人fú)务机构(gòu)在具(jù)体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结合(hé)房屋价值及对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人工资标准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提(tí)及，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构应(yīng)当在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示(shì)服(fú)务(wù)项目、服务(wù)内容(róng)和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务(wù)和(hé)延伸服务，应(yīng)当分别(bié)明(míng)确服(fú)务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机(jī)构收费前(qián)应当(dāng)向(xiàng)交易当事人出(chū)具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均(jūn)水平(píng)的房地产经纪机(jī)构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同市(shì)场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门(mén)会同(tóng)有关部(bù)门依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违(wéi)反价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依(yī)规纳(nà)入(rù)国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发(fā)文(wén)鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，合(hé)理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范(fàn)行(xíng)业(yè)，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前(qián)两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲(gāng)领性文(wén)件而非(fēi)规定，未来如何(hé)具(jù)体认定(dìng)其(qí)中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示(shì)，“从目(mù)前市场看(kàn)，经纪服务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二(èr)手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家(jiā)各(gè)支付(fù)一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的(de)情(qíng)形(xíng)，因部分(fēn)购(gòu)房者处于(yú)弱势地位(wèi)，从而(ér)会(huì)出现中介(jiè)费及(jí)税(shuì)费(fèi)均由购(gòu)房(fáng)者来(lái)承(chéng)担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为(wèi)。部(bù)分中介公司可能会(huì)利用其(qí)支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东(dōng)收取费(fèi)用，而这部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际(jì)上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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