导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无(wú)法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户(hù)购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的(de)房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察(chá)中国(guó)户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市(shì)家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户(hù)均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的(de)住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥(yōng)有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按(àn)这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字(de)集体户人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均(jūn)人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字pò)旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经(jīng)济工作会议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化(huà)不(bù)单(dān)局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之(zhī)间(jiān)的差(chà)异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超(chāo)预期。

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