近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资(zī)决(jué)策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗(zuò)为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益(yì)，对(duì)于(yú)长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗(bìng)后基金年度可(kě)分配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形(xíng)式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市(shì)场(chǎng)香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗价(jià)格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的(de)一(yī)面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益(yì)性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额(é)的分红金(jīn)额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额(é)净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益(yì)。普通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的(de)分(fēn)派金额包(bāo)含(hán)了投(tóu)资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额(é)单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地或(huò)建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一(yī)步(bù)延长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露(lù)的(de)经营活动(dòng)现金(jīn)流，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价(jià)值体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更多关(guān)注内(nèi)部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗