近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及(jí)市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利(lì)息(xī)回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活(huó)力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份(fèn)额的(de)分红(hóng)金(jīn)额(é)进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权操(cāo)作(zuò)是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在基金分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基(jī)金(jīn)相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了(le)解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)可能(néng)把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的(de)现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的(de)收益(yì)主要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的(de)比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价(jià)值(zhí)增值，所以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年(nián)限收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较长(zhǎng)，再(一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似(shì)永续(xù)经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人(rén一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？)称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还(hái)表(biǎo)示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来(lái)观察(chá)和(hé)评估项目底(dǐ)层资(zī)产的(de)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市场独立(lì)的(de)资(zī)产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的(de)资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流(liú)，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等(děng)多(duō)重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额(é)与(yǔ)募(mù)集材料中(zhōng)披露(lù)预(yù)测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也(yě)称。

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