5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为(wèi)华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(b200mm是多少米，2000mm是多少米ù)回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作成共识(shí)<200mm是多少米，2000mm是多少米/p>

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三(sān)年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四(sì)季(jì)报，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出(chū)百大(dà)之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一二线城(chéng)市(shì)好于三四(sì)线城市。而(ér)映射(shè)到(dào)二(èr)级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什(shén)么投资(zī)机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而(ér)行业(yè)高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基(jī)于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第(dì)一(yī)的(de)上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的(de)净负债(zhài)率普遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发(fā)展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机(jī)会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央企相较(jiào)于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预(yù)期的(de)盈利(lì)和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续(xù)观(guān)察(chá)国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)等房企营收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机(jī)构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保(bǎo)有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速200mm是多少米，2000mm是多少米度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上(shàng)下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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