文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地(dì)产从(cóng)大(dà)开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国(guó)一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的(de)重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房(fáng)屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一(yī)整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料(liào)、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了(le)核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理部(bù)门(mén)提升了(le)对于预(yù)售楼(lóu)花制(zhì)度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完(wán)成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发展工(gōng)业(yè)化(huà)的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度不再(zài)适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一(yī)步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商品化(huà)、社(shè)会化的(de)住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将正在建设(shè)中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案(àn)登记(jì)和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同(tóng)。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进(jìn)程。预售制(zhì)在过(guò)去20多(duō)年(nián)对中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先(xiān)行鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投资占全社(shè)会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产(chǎn)融(róng)资(zī)存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(g鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救è)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的(de)合同(tóng)关系(xì)，如(rú)果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不(bù)能(néng)还款等，则(zé)风险完全(quán)由(yóu)银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一(yī)的预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金(jīn)统筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来(l鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救ái)说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期支付(fù)，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房(fáng)者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托(tuō)账户(hù)监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中的(de)资金全部(bù)来(lái)自银(yín)行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建(jiàn)造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，英国(guó)期(qī)房预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还(hái)定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可(kě)返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节(jié)点一(yī)般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商(shāng)、银行的(de)第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全(quán)权(quán)负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。

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