文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地(dì)明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了(le)，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得(dé)政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如(rú)果没(méi)有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然这需要(yào)配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术活(huó)，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解(jiě)这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商开(kāi)始探(tàn)求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除(chú)了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高(gāo)效率地解(jiě)决(jué)了(le)核心的(de)住房供不(bù)应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健(jiàn)康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等(děng)造(zào)假，套取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有解决住(zh一里地等于多少米，一里地等于多少米千米ù)房基(jī)础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用(yòng)于当(dāng)时的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对(duì)内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国(guó)内房地产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化(huà)的住(zhù)房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开(kāi)发(fā)时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房(fáng)者需(xū)要一(yī)次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快(kuài)速(s一里地等于多少米，一里地等于多少米千米ù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国内地(dì)经(jīng)济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按照项目的(de)建(jiàn)安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上(shàng)，在(zài)过去房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时(shí)代的(de)高周转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度(dù)所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般(bān)设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期(qī)房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的(de)信托(tuō)账户(hù)监管。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担(dān)任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项目(mù)而(ér)异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前(qián)经(jīng)过(guò)两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元时(shí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签(qiān)订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)向金融机构(gòu)或(huò)保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房(fáng)者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一(yī)的选购(gòu)权合(hé)同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人(rén)性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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