文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时(shí)代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果(guǒ)按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的(de)资(zī)金(jīn)实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务(wù)的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明(míng)书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式(shì)成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强调(diào)基(jī)础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出(chū)现了分(fēn)配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金或房款的(de)行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)按照工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去(qù)20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市(shì)场(chǎng)快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要(yào)酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地(dì)产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地(dì)产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能(néng)根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权(quán)力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一系列(liè)问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或(huò)短(duǎn)期不能(néng)还款等(děng)，则风险完(wán)全由银(yín)行承担(dān)，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管的具(jù)体办(bàn)法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包(bāo)方，以工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模(mó)式(shì)，但(dàn)一定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险甩给(gěi)了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预(yù)付款一般(bān)以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为(wèi)预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账(z酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人hàng)户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据工程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购房者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开(kāi)发商(shāng)出现财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭(píng)保证金证(zhèng)明书(shū)向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等(děng)完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的(de)项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商违(wéi)约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入(rù)独(dú)立(lì)于开发(fā)商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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