导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存(cún)量极(jí)度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同(tóng)能(néng)级城市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全(quán)国(guó)已有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来(lái)，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期(qī)房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的(de)时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国(guó)和(hé)日本的住宅(zhái)套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作(zuò)的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和(hé)英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实(shí)之下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)继续(xù)延续(xù)，导致户数(shù)会因户(hù)均(jūn)人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流(liú)入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年(nián)常住人(rén)口增量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环(huán)境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提(tí)高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可(kě)能超(chāo)预期。

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