5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的(de)配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了(le)三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募(mù)对(duì)房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一(yī)季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不中国有多少万大军，中国多少万兵力难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去(qù)年四(sì)季报，变(biàn)化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化(huà)时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积(jī)很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人(rén)均住(zhù)房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆(gān)率和(hé)房(fáng)价(jià)收入也(yě)不支撑(chēng)每(měi)年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不(bù)代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn中国有多少万大军，中国多少万兵力)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算(suàn)持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地(dì)产(chǎn)公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的(de)不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企业的(de)资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说(shuō)估(gū)值的修复更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估(gū)的角度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值(zhí)中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的(de)复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑(huá)的(de)情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压(yā)力(lì)仍(réng)旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行业的(de)弱复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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