近(jìn)两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润(rùn)分配和本金的(de)归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募(mù)集材(cái)料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分(fēn)红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券(quàn)的固(gù)定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中(zh吉美生肖是哪几肖 吉美凶丑打一正确生肖ōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响了(le)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的(de)改善有一(yī)定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使投资吉美生肖是哪几肖 吉美凶丑打一正确生肖人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后均(jūn)可(kě)以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的是本金(jīn)与增值(zhí)两个(gè)部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是(shì)变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的(de)情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年(nián)的(de)现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了(le)利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也(yě)是变动的(de)，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价(jià)格(gé)和分(fēn)红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备(bèi)更(gèng)高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额(é)包含了(le)投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土(tǔ)地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表的项目(mù)进(jìn)行调整，加(jiā)期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的(de)资(zī)产(chǎn)可以更多(duō)关(guān)注(zhù)内部收益率的(de)高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直(zhí)接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金(jīn)管理人(rén)实力等(děng)多重因(yīn)素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露(lù)预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业吉美生肖是哪几肖 吉美凶丑打一正确生肖绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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