文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术时代步入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国(guó)一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度怎(zěn)么(me)来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚(fá)措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业(yè)的本质(zhì)是(shì)向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的(de)重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融(róng)支(zhī)持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多(duō)数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中国(guó)香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时(shí)其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书(shū)，上有文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格(gé)、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的(de)分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身(shēn)有资金(jīn)等能(néng)力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大(dà)和供给(gěi)量(liàng)短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术trong>建(jiàn)国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差等问(wèn)题，因此福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一(yī)步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的(de)福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记(jì)-交付(fù)房屋。在(zài)购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)及(jí)其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材(cái)的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资(zī)比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券(quàn)市值较低(dī)，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时(shí)向银行(xíng)进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有关的(de)工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统一(yī)的(de)预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程总额报(bào)价(jià)计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产大开(kāi)发时代(dài)的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得(dé)监(jiān)管账户拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的(de)保障有两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最(zuì)低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金(jīn)由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方(fāng)公(gōng)证行(xíng)或(huò)产权保险公司的(de)信托(tuō)账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按(àn)工期(qī)支付(fù)房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一(yī)般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部(bù)水暖(nuǎn)电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放(fàng)贷款，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入(rù)开(kāi)发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即(jí)买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商需(xū)向购房(fáng)者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开发(fā)商有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流(liú)程(chéng)做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工(gōng)、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随(suí)着放(fàng)出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会(huì)存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在正常(cháng)运转的房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。