导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套房，中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能(néng)够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句g>

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套(tào)房的(de)三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流(liú)动人口(kǒu)在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅(zhái)为一(yī)居室(shì)和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积(jī)，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带(dài)来(lái)的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济(jì)工作会(huì)议(yì)明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。