文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足(zú)一个(gè)月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也(yě)是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、00后初中学历很丢人吗简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式等(děng)综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻(xún)求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除(chú)了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应(yīng)求的(de)问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的(de)责(zé)任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì00后初中学历很丢人吗)，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的(de)上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的(de)预售合(hé)同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明(míng)确(què)规(guī)定了开发企业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实(shí)行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的(de)建(jiàn)安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发(fā)时(shí)代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设(shè)名义，获(huò)得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一(yī)定的(de)保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资(zī)金(jīn)由(yóu)第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部(bù)来自(zì)银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发(fā)商提供一(yī)定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还(hái)贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节(jié)点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对(duì)期(qī)房设(shè)计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功能是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无(wú)误(wù)后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能(néng)交付(fù)，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由(yóu)买房律师(shī)将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机(jī)构或(huò)指定保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置(zhì)购房(fáng)者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金(jīn)返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款(kuǎn)流(liú)程做了(le)统一(yī)详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)00后初中学历很丢人吗障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为(wèi)房屋(wū)重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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