万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被(bèi)全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务(wù)人(rén)被中国(guó)信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的(de)有钱(qián)人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司北(běi)京市分(fēn)公(gōng)司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子(zi)实际(jì)上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据(j40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大ù)地产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有(yǒu)不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理(lǐ)过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封(fēng)的可(kě)以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明确了(le)购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价(jià)款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者，在(zài)一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东行(xíng)列(liè)，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但却在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始(shǐ)了(le)多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多(duō)元化(huà)业务，先后进军(jūn)能(néng)源(yuán)市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什(shén)么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆(lù)续(xù)质(zhì)押(yā)，据(jù)企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压(yā)力，中赫集(jí)团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义务，上(shàng)述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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