OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续此前(qián)几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技的(de)事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息(xī)影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目(mù)前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价(jià)格出现波(bō)动。”一位业内人(rén)士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资金有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多(duō)重(zhòng)因素影(yǐng)响，不(bù)好判断价格是不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内人士(shì)表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实(shí)有些隐含(hán)收(shōu)益率高的产品(pǐn)具备一(yī)定的投(tóu)资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区(qū)最终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商(shāng)，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本(běn)身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还(hái)是落(luò)到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其(qí)一季(jì)报中披(pī)露(lù)的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩说明会(huì)中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市(shì)场信心(xīn)得(dé)到了一定提(tí)振(zhèn)，二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示(shì)了对张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户(hù)正常转化后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回(huí)升(shēng)。没想到仅过(guò)了不(bù)到(dào)三周的时间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突然确(què)实始(shǐ)料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说，目前(qián)储备(bèi)租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能、航天产业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签署租赁意向书来(lái)尽(jǐn)快锁定一全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制(yī)些重要租户(hù)。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保证金给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的(de)张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)一季(jì)度末(mò)也有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能(néng)得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大(dà)园一直以来都(dōu)坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调(diào)租和换租(zū)都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租正(zhèng)好发生在(zài)市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低(dī)点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时修复(fù)后，张江这边也作了(le)一定(dìng)的资源调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张江光大园项(xiàng)目在给(gěi)租户(hù)的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面(miàn)积(jī)为主，还(hái)有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉(sù)求，也(yě)会根据(jù)自身(shēn)需求和(hé)预(yù)算挑选区(qū)域内的不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人(rén)都变(biàn)成了一家，后续我们(men)在资源共享和联合(hé)营销(xiāo)方面能更加充分(fēn)发(fā)挥协同效(xiào)应，相信可(kě)以做得(dé)更好。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江(jiāng)REIT的(de)定(dìng)位(wèi)和展望，相关(guān)负责人表示，张江集(jí)团和(hé)张江高科(kē)目前在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还(hái)有(yǒu)一(yī)些其他在(zài)开(kāi)发的储备项目全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是(shì)我(wǒ)们实(shí)现基(jī)金扩容的(de)第一步，也是(shì)至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十(shí)年建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历的(de)相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小的插曲。我们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突(tū)发事件的所有负(fù)面影响，维持预期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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