文：任泽平团队　　

　　导fe2o3是什么化学名称，feo是什么化学名称读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和(hé)房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助于落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般(bān)有严格(gé)的监管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的(de)重大措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三(sān)好生、新模(mó)式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的(de)方式(shì)，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的(de)经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资(zī)金压力(lì)，加速了(le)房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还(hái)要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进(jìn)一步(bù)深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化、住(zhù)房供给商(shāng)品化(huà)、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划(huà)经济(jì)下的福(fú)利分(fēn)房转向(xiàng)市场(chǎng)经济(jì)的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动fe2o3是什么化学名称，feo是什么化学名称下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民(mín)银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对(duì)中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提(tí)高了(le)居民居(jū)住水平，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)面(miàn)积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会固定资(zī)产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没(méi)有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫(pò)继续(xù)还款。那(nà)么，监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资(zī)金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者(zhě)支付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定(dìng)期(qī)限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定金(jīn)及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银(yín)行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即(jí)可预(yù)售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各(gè)环节内容确认(rèn)无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英(yīng)国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护(hù)方面(miàn)，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施(shī)才可(kě)预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机(jī)构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者可(kě)凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向购房者(zhě)赔(péi)付(fù)违约金(jīn)，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无fe2o3是什么化学名称，feo是什么化学名称需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地(dì)产到了(le)政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对(duì)局部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结(jié)束(shù)后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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