导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是(shì)因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口(kǒu)净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效(xiào)观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套(tào)设施齐全(quán)的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是(shì)每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数（统计(jì)局(jú)）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既(jì)有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国(guó)城乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工(gōng)资(zī)吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代(dài)生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居(jū)室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米(mǐ)，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了(le)中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因户均人(rén)口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经(jīng)济发(fā)展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受(shòu)益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎ多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗i)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套(tào)差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密(mì)切正向联(lián)系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不(bù)单(dān)局(jú)限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期(qī)。

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