万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是(shì)中国(guó)信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子(zi)是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方(fāng)式(shì)明确了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达(dá)申请不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等(děng)选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既(jì)没(méi)有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国(guó)民知名(míng)度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年(nián)，中赫(hè)置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发(fā)了(le)市(shì)场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的(de)五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手(shǒu)是当(dāng)时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了(le)8年之(zhī)久，但其(qí)依旧(jiù)在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住(zhù)在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端(duān)路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却(què)多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的(de)开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什(shén)么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的(de)北(běi)京国安(ān)，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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