导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国(guó)家有着不(bù)小(xiǎo)差距(jù)，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然(rán)存(cún)在(zài)不(bù)足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数(shù)据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班数，回(huí)答当前(qián)的(de)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然(rán)灾(zāi)害(hài)综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获取了(le)全国近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的(de)生活(huó)带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中(zhōng)国的戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不(bù)单(dān)局限(xiàn)于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的(de)是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。

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