导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)数(shù)据公(gōng)布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没(méi)有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带(dài)来(lái)了很大(dà)的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世(shì)纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目(mù)前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带(dài)来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后(hòu)的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议(yì)明(míng)确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增(z无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗ēng)长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在(zài)统计(jì)偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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