导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的(de)讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘(lí)清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真(z鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤hēn)实(shí)情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数(shù)据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直(zhí)接公布(bù)中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了(le)额(é)外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数(shù)量(liàng)有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的(de)住宅(zhái)结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程(chéng)度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤rong>

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价(jià)的(de)大(dà)城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和(hé)二居(jū)室(shì)，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下(xià)，中国未(wèi)来城(chéng)镇住(zhù)宅需求(qiú)主要(yào)来自于四(sì)个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用(yòng)房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质(zhì)，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需(xū)冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超预期。