文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提(tí)出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个(gè)技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国(guó)一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年(nián)代，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房(fáng)基(jī)础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再(zài)适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑(yí)是对(duì)内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一(yī)个(gè北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么)项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地(dì)的商品房预(yù)售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在(zài)建设中的房屋(wū)预先(xiān)出(chū)售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次(cì)性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入(rù)快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从(cóng)不(bù)到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住(zhù)宅期(qī)房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和(hé)销售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量(liàng)占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期(qī)不能(néng)还款等(děng)，则(zé)风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市(shì)则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额(é)报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何(hé)被挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金(jīn)转给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式(shì)套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定(dìng)金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的(de)资(zī)金全(quán)部来(lái)自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管(guǎn)开发商施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购(gòu)买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和(hé)土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目(mù)而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付给购(gòu)房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施(shī)保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一(yī)般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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