文：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的(de)不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和(hé)房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的(de)事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪五十(shí)年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时(shí)其在购(gòu)下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了(le)制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银(yín)行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内(nèi)地优先(xiān)发展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间(jiān)周期(qī)长的(de)两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内(nèi)地开(kāi)始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预(yù)售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内(nèi)地的(de)开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供(gōng)应(yīng)，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人(rén)增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来房(fáng)地(dì)产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房等(děng)风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波(bō)动(dòng)或经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系(xì)列(liè)问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能(néng)还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格(gé)并(bìng)提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房(fáng)定金一(yī)定期限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平(píng)均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造工(gōng)期进度(dù)支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不(bù)能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交易中(zhōng)的(de)房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯一(yī)一(yī)部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门(mén)项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水(zé)进(jìn)一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营(yíng)企业(yè)，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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