近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过(guò)基(jī)金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投(tóu)资(zī)者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能够(gòu)帮助机(jī)构投(tóu)资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未(wèi)来(lái)分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的(de)关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素(sù)的(de)影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金(jīn)额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人(rén)在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合(hé)持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市(shì)场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准人(rén)士还(hái)提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临极大不(bù)确(què)定性，这(zhè)是该类(lèi)投资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准性偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的(de)二(èr)级市场价格(gé)和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更(gèng)高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该(gāi)负责人(rén)提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派(pài)金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示(shì)，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实(shí)质(zhì)上(shàng)是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责人(rén)也称。

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