导(dǎo)读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续(xù)低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试(shì)图厘清(qīng)中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流(liú)动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城(chéng)市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方(fāng)披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国(guó)自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻(wén)发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似(shì)已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋数计(jì)算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利(lì)用既(jì)有统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地(dì)产套(tào)数(shù)，并进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的期房销售，得(dé)到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时(shí)间(jiān)，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流动人口(kǒmine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语u)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查(chá)数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公(gōng)摊(tān)，可使(shǐ)用(yòng)的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若人(rén)均可(kě)使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得(dé)到(dào)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活的(de)环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经(jīng)济工(gōng)作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联(lián)系。随(suí)着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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