饱受争(zhēng)议的二手房交易(yì)中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到(dào)监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因场监管总(zǒng)局联合发(fā)布了关(guān)于规范房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房(fáng)源客源优势收取(恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因qǔ)过高(gāo)费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等问题(tí)，加重交易当事人负(fù)担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出(chū)了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例(lì)，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院(yuàn)住房政策(cè)研(yán)究中心(xīn)首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很(hěn)多(duō)中介利用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民造成额外(wài)的(de)负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市(shì)场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内(nèi)的相关(guān)市场交易(yì)行为及其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪(jì)服务收费(fèi)及(jí)中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不低(dī)的中介费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易(yì)双方共同承(chéng)担(dān)经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)标准的最早依据(jù)是1995年国(guó)家(jiā)计委建(jiàn)设部(bù)下发的《关(guān)于房(fáng)地产中介服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条(tiáo)规(guī)定：房(fáng)屋买卖(mài)代(dài)理(lǐ)收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京(jīng)二手(shǒu)房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简政放权(quán)”的(de)精(jīng)神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机(jī)构自(zì)行决(jué)定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介机(jī)构在(zài)实际收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当前(qián)并未明(míng)确具(jù)体的(de)中介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对(duì)收费标(biāo)准进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价(jià)值(zhí)及工资(zī)标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题(tí)，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当在经(jīng)营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供的基本(běn)服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服(fú)务项目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事(shì)人出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水平的房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和城乡建设(shè)部门将会同市场监管等(děng)部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部门依(yī)法查(chá)处不(bù)按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的(de)行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门(mén)要依法依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信(xìn)用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主要还(hái)是规范行业(yè)，打击(jī)收费过高的(de)经(jīng)纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在合理范(fàn)围内，加(jiā)上经(jīng)纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门(mén)提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具(jù)体认定其中的细则，还需要(yào)看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利(恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因lì)于(yú)行业健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业(yè)性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城(chéng)市的二(èr)手房(fáng)交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房(fáng)者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会(huì)出现中介费及税(shuì)费均由(yóu)购房者来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单边收(shōu)费的(de)行为。部分中介公司可能(néng)会利用(yòng)其支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部(bù)分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高(gāo)了(le)房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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