近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时(shí)应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了(le)高比例(lì)的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额(é)二(èr)级市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预(yù)期(qī)则更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料(liào)和信(xìn)息披(pī)露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规(guī)要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的(de)前(qián)提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子)布了2022年(nián)年(nián)报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票(piào)和(hé)债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进(jìn)行计算。除(chú)权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需(xū)结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市(shì)场(chǎng)扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变(biàn)动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可以内部(bù)收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的(de)收益(yì)来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营的假设(shè)反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的(de)资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关(guān)注内部(bù)收(shōu)益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人(rén)实(shí)力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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