导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)房地(dì)产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成(chéng)，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅(zhái)的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味(wèi)着户(hù)户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的(de)改(gǎi)造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然(rán)存(cún)在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外(wài)披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及(jí)80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩。早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗>

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人(rén)都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素密(mì)切相关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余(yú)住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及南(nán)京工(gōng)作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实(shí)际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的(de)县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及(jí)全(quán)国(guó)人均水平的一(yī)半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的(de)占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模(mó)的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发(fā)展带来(lái)的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追(zhuī)求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有(yǒu)待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家(jiā)依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查(chá)的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速(sù)可(kě)能(néng)超预期。

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