导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国房地(dì)产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发(fā)达(dá)国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改善性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下(xià)地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披(pī)露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题(tí)的新(xīn)闻发布(bù)会上(shàng)，负(fù)责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购(gòu)买成套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主(zhǔ)要(yào)分两大(dà)类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到当(dāng)前商(shāng)品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的(de)房地(dì)产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅(fú)度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算(suàn)出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城(c自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗héng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达(dá)到(dào)了(le)户(hù)均一(yī)套(tào)房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供不应求(qiú)，造(zào)成房价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所以说(shuō)户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的(de)租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他(tā)国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平(píng)有着(zhe)密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。房地产大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二(èr)手房之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可(kě)能超(chāo)预期。

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