OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的(de)影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几(jǐ)日(rì)的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示(shì)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大(dà)，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不(bù)会从根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内外(wài)价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续(xù)波动(dòng)

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市(shì)场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交易日二(èr)级(jí)市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看(kàn)，目前上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有(yǒu)不(bù)同程度下(xià)跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过(guò)，在上(shàng)述(shù)人(rén)士看来，尽管出于风险单倍行距是多少规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日场内(nèi)资金有所流出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场价格下(xià)跌，风险也(yě)得到一定释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等(děng)多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年内二级(jí)市(shì)场跌幅较大，其(qí)实(shí)有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的(de)产品具备一定的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对(duì)经(jīng)营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件性利(lì)空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期(qī)本(běn)身园(yuán)区(qū)类资产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受影响，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设(shè)施资产张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露的张江光大(dà)园(yuán)项目出租率下(xià)降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明(míng)，市场(chǎng)信心得(dé)到(dào)了一定提振(zhèn)，二级(jí)市场价格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对(duì)张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化(huà)后，项目出租率将得到回升(shēng)。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起了(le)市场各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益(yì)人相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消息的(de)第一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视(shì)，据(jù)悉新区(qū)国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试(shì)、人工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息(xī)技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意(yì)向面积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际租(zū)户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些(xiē)重要(yào)租(zū)户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积(jī)在短期(qī)内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)一季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有那(nà)么多(duō)储备租户(hù)，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责(zé)人解释，张江光大(dà)园(yuán)一直以(yǐ)来都(dōu)坚持(chí)以市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历(lì)史运营(yíng)表现(xiàn)稳(wěn)定(dìng)，租户的(de)调(diào)租和换租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市(shì)场(chǎng)活(huó)跃(yuè)度的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租率下滑(huá)情况没有得到(dào)及时(shí)修复(fù)后，张江这边(biān)也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平(píng)的大(dà)平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一千平的(de)面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合(hé)营销方(fāng)面能更加充(chōng)分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负(fù)责人补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张江高科目前(qián)在(zài)管(guǎn)资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还(hái)有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区产业空间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资(zī)源(yuán)。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来(lái)的发(fā)展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至(zhì)关(guān)重要的一(yī)步，眼下我们可能(néng)面(miàn)临了一些突(tū)发情况需(xū)要解决，但是这和我们(men)在(zài)张江科学城这(zhè)三(sān)十年建设发展过程中所经(jīng)历的(de)相(xiāng)比，只能算是一(yī)个(gè)非常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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