近两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因(yīn)素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的(de)经营现金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过基(jī)金募(mù)集材料和信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者(zhě)的(de)角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机(jmerry什么意思 merry是彩虹社的吗ī)构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红(hóng)获(huò)取相(xiāng)对(duì)于(yú)投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势(shì)的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场(cmerry什么意思 merry是彩虹社的吗hǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票(piào)和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期(qī)，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期(qī)经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和(hé)债(zhài)券回归的过(guò)程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(merry什么意思 merry是彩虹社的吗jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份(fèn)额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红前(qián)提(tí)是(shì)本金之(zhī)上的增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权项目的(de)分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高(gāo)低。因为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材(cái)料中披(pī)露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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