万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后(hòu)，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北(běi)京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不(bù)良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)基本(běn)都(dōu)是(shì)北京的大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民(mín)法院不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可(kě)以(yǐ)向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于(yú)商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权利(lì)保护问题(tí)的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明(míng)确了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流(qiú)权(quán)优先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一(yī)审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押(yā)的(de)这75套房(fáng)子(zi)，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时(shí)京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北(běi)平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流>中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的(de)目(mù)光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北(běi)京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是(shì)这样(yàng)，中赫(hè)为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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