5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对(duì)于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对(duì)房地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集(jí)团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的(de)是(shì)保(bǎo)利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要(yào)时(shí)间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济(jì)圈(quān)判断(duàn)房地(dì)产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程(chéng)，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落(luò)时(shí)，行业的(de)贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势(shì)头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股(g世界上哪个国家女人最开放ǔ)股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投世界上哪个国家女人最开放(tóu)资(zī)局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布(bù)局在深圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的(de)也(yě)是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤(yóu)其是(shì)央(yāng)企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多(duō)担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的(de)修复更明(míng)显。中特(tè)估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预(yù)期(qī)的盈(yíng)利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续(xù)现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中度(dù)提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比(bǐ)下滑(huá)的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的(de)压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链(liàn)的(de)复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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