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　　万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的(de)维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实了上(shàng)述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律规(guī)定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际(jì)占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续(xù)的，如(rú)果(guǒ)业(yè)主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于(yú)商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确(què)了购房(fáng)人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目(mù)的购(gòu)买房屋(wū)并已支(zhī)付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以(yǐ)适用前(qián)款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查(ch压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗á)显示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托(tuō)有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大(dà)型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本(běn)超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的(de)价格，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的(de)树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手(shǒu)是(shì)当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xià压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗n)财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅(zhái)的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安(ān)的估值一直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不(bù)仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北(běi)京国安(ān)，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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