5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏(xià)的(de)两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市(shì)值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市(shì)值(zhí)在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利(lì)发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等(děng)类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业(yè)的(de)需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司(sī)就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实(shí)发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也是(shì)连(lián)续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债(zhài)权(quán)债务关(guān)系(xì)等问(wèn)题(tí)，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民(mín)企来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢(shū)的提(tí)升，应(yīng)该关(guān)注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的(de)增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩(讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意jì)出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数(shù)城(chéng)市(shì)都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市(shì)场表现也不(bù)太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去(qù)库存压力(lì)、企业(yè)的(de)资金面压(yā)力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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