万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富申请结尾的恳请语怎么写，特此申请的特是什么意思人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿(zī)势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债的(de)故事(shì)，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集(jí)团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续(xù)的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出(chū)执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法解释的(de)方式明确(què)了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权(quán)的，人民(mín)法(fǎ)院应当予(yǔ申请结尾的恳请语怎么写，特此申请的特是什么意思)以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前(qián)已实(shí)际(jì)支付(fù)剩余(yú)价款的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的(de)这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权(quán)公(gōng)司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了(le)赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名(míng)度，但(dàn)却在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是(shì)每(měi)平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它(tā)被(bèi)外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”却(què)多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务(wù)，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫(hè)集(jí)团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的(de)时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国安(ān)，又(yòu)如何能(néng)独(dú)善其身？

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