饱受争议(yì)的(de)二手房交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发(fā)布了关于规范(fàn)房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源客(kè)源优势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个人信息等(děng)问题(tí)，加重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例(lì)超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房(fáng)对居(jū)民(mín)来说属(shǔ)于金额不低的(de)大(dà)宗交易，由于二手房交(jiāo)易成(chéng)本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居(jū)民往往通(tōng)过中介来(lái)完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信(xìn)息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居民(mín)造成额(é)外的负担，而(ér)且这(zhè)些服(fú)务事项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务(wù)在内的(de)相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市(shì)场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业关(guān)注(zhù)最(zuì)多的一(yī)个话题，便(biàn)是房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关部门主要(yào)监管(guǎn)的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪服(fú)务收费(fèi)及中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋(wū)交易过程(chéng)中，部(bù)分价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费(fèi)标准的(de)最(zuì)早依据是1995年国家计(jì)委建设部(bù)下发的《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务(wù)收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交(jiāo)易(yì)各方(fāng)协商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服(fú)务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际(jì)收(shōu)取费用过程中，相关(guān)监管(guǎn)部(bù)门当前并未明确(què)具体(tǐ)的(de)中介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具体收取过(guò)程中，会(huì)结(jié)合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得(dé)混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的基本服(fú)务和延伸服(fú)务，应(yīng)当分别明确(què)服务项(xiàng)目和(hé)收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人(rén)出具收(shōu)费(fèi)清单，列明收费标准、收费金(jīn)额(é)，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费(fèi)明显(xiǎn)高(gāo)于市场平(píng)均水平的(de)房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部门将会同市(shì)场监管等部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合措施(shī)进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关(guān)部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等(děng)违(wéi)反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要(yào)依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分(fēn)档定(dìng)价，是否(fǒu)意(yì)味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介(jiè)费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实(shí)行分档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用，主要(yào)还是规(guī)范行业，打(dǎ)击收费过高的(de)经(jīng)纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不(bù)同(tóng)，各(gè)家收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需(xū)要(yào)看各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利(lì)于(yú)行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易(yì)产(chǎn)生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)的(de)专业性提出更(gèng)高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究(jiū)总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二手房(fáng)买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些(xiē)热(rè)点城市的二(èr)手房交易过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及(jí)税费(fèi)均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担(dān)中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一(yī)些房(fáng)产中介公司(sī)将其(qí)视为向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)单边收费的行为(wèi)。部分中介公司(sī)可能(néng)会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费(fèi)的(de)基(jī)础一滴水多少ml 一滴水多少克(chǔ)上，再(zài)次向房(fáng)东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将其(qí)转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实(shí)际(jì)上相(xiāng)当于变相推高了(le)房价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵经纪(jì)服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利(lì)于提高交易中操作(zuò)的透一滴水多少ml 一滴水多少克(tòu)明(míng)度，也有(yǒu)利(lì)于房价(jià)的(de)稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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