近(jìn)两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的(de)REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权(quán)分红目(mù)前已(yǐ)包含了(le)利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时(shí)应了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表示(shì)，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为(wèi)持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公(g冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污ōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看(kàn)，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于(yú)债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期恢复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单(dān)位基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操作是(shì)对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特(tè)性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污(liǎng)大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和(hé)本(běn)金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资(zī)产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的时(shí)点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察(chá)和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适(shì)合(hé)长期持有。建议(yì)投(tóu)资者(zhě)对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披(pī)露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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