5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据(jù)基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代(dài)已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资(zī)产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季(jì)度得(dé)以延续。数据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去(qù)不(bù)返了。“如(rú)果按照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难(nán)再出现了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的(de)方式，获(huò)得(dé)市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的(de)股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的(de)上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为(wèi)房地产销售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上(shàng)海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基(jī)首季(jì)新杀入(rù)十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净(jìng)负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的(de)多(duō)重竞争(zhēng)优势梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮(lún)行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和(hé)现金流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以此(cǐ)带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企业(yè)自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于(yú)行业集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个(gè)别(bié)城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上(shà梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市ng)海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去(qù)库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的(de)一个(gè)市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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