文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根(gēn)据(jù)开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度有一(yī)定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场(chǎng)化改革(gé)，中国一(yī)定能(néng)化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能(néng)例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问题(tí)，分层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律所和(hé)建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国(guó)内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一(yī)导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发展工业化的(de)进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福(fú)利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临(lín)商品房(fáng)的(de)需(xū)求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进(jìn)一步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下的(de)福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经(jīng)济的(de)商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国(guó)内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关(guān)的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国(guó)内地的(de)开发商而(ér)言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zh劳心者治人劳力者治于人这句话的意思是什么，劳心者治人 劳力者治于人是什么意思ù)到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前(qián)已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二(èr)十多(duō)年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无(wú)到有、从国(guó)企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融(róng)资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国(guó)并没有统一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者(zhě)项目工程(chéng)总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫(pò)继(jì)续还(hái)款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向银行(xíng)得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费(fèi)和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误(wù)后签订首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商，即(jí)资金在(zài)进入(rù)开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房(fáng)付款流(liú)程(chéng)做(zuò)了统一详(xiáng)细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随(suí)着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门(mén)的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在劳心者治人劳力者治于人这句话的意思是什么，劳心者治人 劳力者治于人是什么意思起，对还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每(měi)个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应(yīng)对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。

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