万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信(xìn)达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信(xìn)息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达(dá)在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)上，上(shàng)架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高(gāo)达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实(shí)，说明这(zhè)些房(f大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流áng)子(zi)实(shí)际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还(hái)没(méi)资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主中，还(hái)有(yǒu)不少中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目的(de)购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程(chéng)价(jià)款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支(zhī)付(fù)剩余(yú)价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为(wèi)“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么(me)这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的(de)股东(dōng)行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际(jì)信托有(yǒu)限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发(fā)商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)3大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流0万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料(liào)地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论是一(yī)块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手(shǒu)是当时(shí)有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(gu大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流āng)环的(de)背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐(lè)部全(quán)部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下(xià)北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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