文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时(shí)代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保(bǎo)障购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达(dá)国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发(fā)商在项目(mù)获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格的(de)资(zī)金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回(huí)归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的(de)见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决(jué)了核(hé)心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管部门不(bù)断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证(亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成zhèng)明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户(hù)资金，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如(rú)出(chū)现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分(fēn)配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商(shāng)品房(fáng)的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出(chū)台(tái)多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民(mín)银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在(zài)建设中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一(yī)次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展起到了(le)重(zhòng)要(yào)作用，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也(yě)提(tí)高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了(le)中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是(shì)因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本(běn)市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几(亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等(dě亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成ng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签(qiān)订的(de)预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没(méi)有统(tǒng)一(yī)的预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入(rù)监(jiān)管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地(dì)项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资(zī)金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利(lì)益(yì)，银行有(yǒu)充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中，属于购(gòu)房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负(fù)责(zé)沟通期(qī)房交易(yì)中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资金在进(jìn)入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日(rì)元时，开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日(rì)元的(de)部(bù)分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金(jīn)保证委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商违约(yuē)后(hòu)定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质(zhì)量问(wèn)题全权负(fù)责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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