OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市(shì)场(chǎng)的影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关(guān)负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但(dàn)其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其(qí)内外(wài)价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗)科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级(jí)市场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易日二(èr)级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此导致二(èr)级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人(rén)士分析(xī)称。

　　不(bù)过(guò)，在(zài)上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场(chǎng)内资金有所(suǒ)流出，但(dàn)是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市(shì)场价格(gé)下(xià)跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不(bù)好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随(suí)着经济(jì)复(fù)苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区(qū)最终(zhōng)能顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳过(guò)度对经(jīng)营现金流没有造(zào)成大(dà)的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产(chǎn)就(jiù)回调(diào)不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到(dào)租金收入受(shòu)不(bù)受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技(jì)。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入(rù)基(jī)础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披露的张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在(zài)随后召(zhào)开的(de)业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事(shì)项进行(xíng)了解释说明(míng)，市(shì)场信(xìn)心得到了一(yī)定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运营团队(duì)表示了对张江光(guāng)大园项目的信心，预计(jì)签(qiān)署意向(xiàng)书(shū)和(hé)合同谈判中(zhōng)的储备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项目(mù)出租率将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三(sān)周的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之(zhī)路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述(shù)公(gōng)告引起了(le)市场各(gè)方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然(rán)收了三个(gè)月履约保证金给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但本着对(duì)首(shǒu)批(pī)扩募(mù)、对(duì)市(shì)场负责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同区(qū)域的张江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益(yì)人有(yǒu)那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的(de)空置率(lǜ)为(wèi)何未(wèi)能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张江光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定(大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗dìng)，租(zū)户(hù)的调租和换(huàn)租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而(ér)这(zhè)次(cì)项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前(qián)市场情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在(zài)看(kàn)到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一(yī)些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也(yě)有一些(xiē)差(chà)异化(huà)，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千(qiān)多平的(de)大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一(yī)些，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)单层(céng)以一千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一(yī)些(xiē)独栋(dòng)形态的物(wù)业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都变成了(le)一家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享和(hé)联合营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和(hé)张江(jiāng)高(gāo)科目(mù)前在管资产(chǎn)约五百万方，还有(yǒu)一(yī)些其(qí)他在开发(fā)的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业(yè)空间资产上市(shì)平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基金扩容的第一步(bù)，也是(shì)至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面临了一(yī)些(xiē)突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但是这和(hé)我们(m大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗en)在张江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中所经(jīng)历的(de)相比(bǐ)，只能算是一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可(kě)能(néng)化解当(dāng)前突发(fā)事(shì)件的(de)所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市(shì)场(chǎng)的信(xìn)心。”

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