5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的(de)市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而(ér)映射(shè)到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出(chū)租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其(qí)当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布(bù)局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报(悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债(zhài)务(wù)关(guān)系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值(zhí)相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是(shì)保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是(shì)融(róng)资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再(zài)次(cì)是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出(chū)现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较(jiào)大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投(tóu)资(zī)的(de)驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存(cún)压力、企(qǐ)业(yè)的(de)资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的(de)要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就(jiù)不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基(jī)本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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