万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走(zǒu)红，让这个(gè)位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书(shū)院(yuàn)再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业(yè)主确(què)实(shí)已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最(zuì)高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关(guān)于(yú)商(shāng)品房消费者权(quán)利保(bǎo)护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权(quán)优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的(de)商(shāng)品房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是(shì)每(měi)平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的树、相机能托运吗飞机 相机可以过安检机吗北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de相机能托运吗飞机 相机可以过安检机吗)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收(shōu)购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的(de)目(mù)光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安(ān)的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其(qí)实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集(jí)团股份质(zhì)押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务(wù)，上(shàng)述(shù)被执(zhí)行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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