近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益(yì)来(lái)源为(wèi)持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级(jí)副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资(zī)角度(dù)来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波(bō)动受(shòu)多重因素的(de)影响，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金价值(zhí)面临极大不(bù)确(què)定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润(r会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点ùn)分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同(tóng)而形成(chéng)区(qū)别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的(de)分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确(què)。基(jī)于(yú)这(zhè)个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延(yán)长经营期(qī)限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评(píng)估(gū)项目底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于(yú)企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经(jīng)营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明书(shū)均会(huì)载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测(cè)。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的(de)实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也(yě)称。

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